Tak wygląda rynek najmu mieszkań. Stawki najmu spadają. Są rekordowe!

Trzęsienie ziemi na rynku najmu, tak określają analitycy Expandera i Rentier.io to, co się dzieje w ostatnim czasie. Z ich najnowszego raportu wynika, że w lutym spadły stawki najmu aż w 14 z 17 badanych miast. Przeciętne koszty najmu spadły w przeciągu jednego miesiąca o rekordowe 1,93%. Te spadki w połączeniu ze wzrostem cen zakupu mieszkań spowodowały spadek rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem. Dla osób, które chciałyby się przenieść z mieszkania najmowanego do własnego, kluczowy będzie program „Mieszkanie na start”. Z wyliczeń Expandera i Rentier.io wynika, że rata takiego kredytu prawdopodobnie będzie niższa niż koszt najmu w 12 z 17 badanych przez nas miast.

Jak zauważają analitycy Expandera i Rentier.io, dotychczas sytuacja na rynku najmu była dość stabilna. Wręcz można mówić o niewielkiej przewadze wzrostów. W lutym br. sytuacja wyraźnie się jednak zmieniła.

- Po raz pierwszy, odkąd publikujemy nasze raporty (od marca 2019 r.), spadki stawek najmu pojawiły się aż w 14 miastach - mówi Jarosław Sadowski, Expander Advisors. - W lutym, w porównaniu do stycznia, najmocniej spadły koszty najmu w Częstochowie (-6,8%), Radomiu (-6,2%) oraz Toruniu (-5,1%). Jedyne miasta, gdzie obeszło się bez spadków, to Katowice (+1,5%), Łódź (+1,2%) i Sosnowiec (+0,2%). Średnia miesięczna zmiana wyniosła natomiast -1,93%. Był to największy miesięczny spadek w historii naszych raportów.

Spadki odnotowano także w Gdańsku (-1,3%) i w Gdyni (-2,1%).

Pomimo wspominanych spadków w większości miast (w 12 z 17), koszty najmu są wciąż wyższe niż przed rokiem. Zmiany roczne przeważnie nie są zbyt duże i przeciętnie wynoszą +1,15%. Zdecydowanie wyróżnia się jednak Białystok, gdzie stawki są o 7,8% wyższe niż przed rokiem. Na drugim biegunie mamy natomiast Wrocław, gdzie najem staniał o 4,8%. Gdańsk i Gdynia zaliczają się do miast, gdzie koszty najmu są wyższe niż przed rokiem. Wynoszą odpowiednio: 1,7% i 2,9%.

Jak podkreślają autorzy raportu, lutowe spadki są imponujące, ale jest jeszcze za wcześnie, aby ocenić, czy to początek trendu spadkowego.

- Przypomnijmy, że z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia we wrześniu i październiku 2023 r. - mówi Anton Bubiel, Rentier.io. - Wtedy przewaga spadków utrzymała się jednak tylko 2 miesiące. Niepewności dodaje fakt, że lutowym spadkom nie towarzyszył wzrost liczby nowych ofert wynajmu.

- Dopiero kolejne miesiące pozwolą więc ocenić, czy mieszkańcy najmowanych mieszkań mogą liczyć na znaczącą poprawę sytuacji - dodaje Anton Bubiel.

Spadki stawek najmu w połączeniu ze wzrostem cen mieszkań przełożyły się na spadek rentowności nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. W przypadku zakupu bez udziału kredytu i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy w roku, w lutym było to 4,75% netto, co jest odpowiednikiem oprocentowania lokaty na 5,87%. Dla porównania jeszcze w styczniu było to 4,98% netto, czyli odpowiednik stawki 6,05%.

Wyliczenie uwzględnia koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksę notarialną i wypisy. Analiza obejmuje również odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).

- Oczywiście należy pamiętać o pewnych zastrzeżeniach - dodają autorzy wyliczeń - Podane rentowności dotyczą zakupu dokonywanego w lutym br. Ci, którzy zainwestowali kilka lat temu, zyskali dużo więcej. Po pierwsze dzięki wzrostowi wartości nieruchomości. Dla przykładu, wartość mieszkania kupionego 4 lata temu w Krakowie wzrosła o 79%, we Wrocławiu o 61%, a w Warszawie o 58%.

- Po drugie, jeśli uwzględnimy obecne stawki otrzymywane z wynajmu i odniesiemy je do kwoty wydanej za mieszkanie np. 4 lata temu, to procentowa zyskowność najmu okaże się znacznie wyższa. Jeśli ktoś podpisał roczną umowę wynajmu dla takiego mieszkania po stawkach z lutego, to przez 12 miesięcy od tego momentu będzie zarabiał średnio 7% netto rocznie, co jest odpowiednikiem 8,64% brutto na lokacie bankowej.

CZYTAJ TAKŻE:Mieszkania w Trójmieście coraz droższe. Eksperci sprawdzili, gdzie kupimy taniej

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź "Dziennik Bałtycki" codziennie. Obserwuj dziennikbaltycki.pl!