Mija już sześć lat od dnia wejścia w życie Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. Ustawy deweloperskiej. Czy proponowane przez UOKiK zmiany wpłyną na wzrost cen mieszkań i zrewolucjonizują rynek deweloperski?

Ostatnio pojawiły się doniesienia o przygotowywanych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów założeniach projektu nowelizacji Ustawy. Projekt zakłada wprowadzenie jeszcze większej ochrony nabywców mieszkań. Czy jednak wprowadzenie proponowanych zmian ustawy nie wpłynie negatywnie na rynek nieruchomości deweloperskich?

Do najbardziej kontrowersyjnych założeń projektu należy na pewno propozycja likwidacji otwartych rachunków powierniczych bez dodatkowego zabezpieczenia. Obecnie najpopularniejsze na rynku są inwestycje objęte otwartym rachunkiem powierniczym, w szczególności z uwagi na fakt iż w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych konieczne jest realizowanie całości inwestycji ze środków własnych dewelopera lub udzielonego deweloperowi kredytu, a nie ze środków wpłacanych przez klientów, jak ma to miejsce w przypadku rachunków powierniczych otwartych.

Wydaje się, iż powyższą propozycję należy ocenić krytycznie.

W szczególności na uwagę zasługuje fakt, iż ustawa o obecnym kształcie zawiera już przepisy umożliwiające zabezpieczenie otwartego rachunku powierniczego gwarancją bankową lub ubezpieczeniową.

Faktem jest - jak podnosi UOKiK - że przepisy te obecnie są martwe wobec braku zainteresowania, a banki nawet nie mają w swojej ofercie takiej usługi. Niemniej obecna sytuacja wynika z faktu, iż ustanowienie takiego dodatkowego zabezpieczenia wiązałoby się z dodatkowymi znacznymi kosztami inwestycji deweloperskiej. Bank będzie musiał bowiem liczyć się z ryzykiem, że w przypadku upadłości dewelopera będzie musiał zwracać spore kwoty wszystkim osobom, które zawarły umowę w ramach danej inwestycji.

Niewątpliwie wprowadzenie w życie propozycji UOKIK, aby odtąd możliwe było stosowanie albo rachunku zamkniętego albo rachunku otwartego dodatkowo zabezpieczonego gwarancją ubezpieczeniową lub bankową, byłoby dużą rewolucją na rynku inwestycji deweloperskich. Taka „rewolucja” z pewnością znacząco wpłynęłaby na ceny mieszkań.

Dodatkowo w kontekście coraz mniejszej podaży gruntów inwestycyjnych, a co za tym idzie znaczącego wzrostu cen nieruchomości gruntowych, dodatkowy koszt dewelopera z pewnością uderzy w nabywców mieszkań. Ponadto powstają obawy małych i średnich deweloperów, iż taka regulacja wyeliminuje ich skutecznie z rynku z uwagi na fakt, iż nie będą oni w stanie sfinansować inwestycji wyłącznie ze środków własnych natomiast uzyskanie kredytowania na całość inwestycji dla tych podmiotów jest nieosiągalne. W tej sytuacji na rynku pozostałyby jedynie duże międzynarodowe firmy, co w konsekwencji znacząco wpłynęłoby również na ograniczenie konkurencji.

Można znaleźć sposób kredytowania wydatków przez miesiąc lub dłużej bez płacenia odsetek. Nie zawsze jednak w sposób, który reklamują banki. Kliknij i sprawdź jak nie dać się nabić w kredyt odnawialny!

W tym kontekście należy ocenić powyższą propozycję zmian za zbyt daleko idące. Być może lepszym rozwiązaniem problemu niedostatecznej ochrony nabywców mieszkań byłoby wprowadzenie zmian w zakresie wypłaty transz z powierniczego rachunku otwartego w taki sposób, aby ostatnia transza wypłacana była deweloperowi po zawarciu umowy przyrzeczonej?

Niewątpliwie pewne zmiany w ustawie są konieczne. Poza omawianą powyżej propozycją, założenia do projektu ustawy przewidują również zmiany, które należy ocenić pozytywnie m.in. uregulowanie umowy rezerwacyjnej, której obecnie nie regulują żadne przepisy. Oczywiście wszyscy czekamy na gotowy projekt, który mamy nadzieję wkrótce trafi do konsultacji. Wówczas będzie można ocenić zaproponowane zmiany, a jak wiadomo, diabeł tkwi w szczegółach….

Emilia Górska-Krysztofowicz, adwokat z kancelarii prawnej KOLS

Miliony Polaków będą mogły w prosty i tani sposób stać się właścicielami gruntów pod blokami. Kliknij w ten tekst, a poznasz wszystkie szczegóły!