Jak przygotować mieszkanie pod wynajem?

Jakie sprzęty pozostawić w mieszkaniu?

Przygotowując lokal pod wynajem dla osób pracujących i studentów, warto zadbać o podstawowe wyposażenie, które zwiększy konkurencyjność oferty. To m. in. pralka, odkurzacz czy telewizor. Niezbędne jest też jednak łóżko lub łóżka i podstawowe umeblowanie w postaci biurka i szafy. W takich przypadkach mowa jest również o kompletnym wyposażeniu łazienki i kuchni.

Jeśli jednak lokal miałby zostać udostępniony, np. młodemu małżeństwu czy rodzinie z dziećmi, wynajmujący może porozumieć się z przyszłym najemcą w sprawie wyposażenia mieszkania. W wielu przypadkach przyszły lokator posiada niezbędne sprzęty, a zatem poszukuje mieszkania bez umeblowania.

Przed spisaniem umowy z przyszłym najemcą, warto sprawdzić czy w lokalu nie ma żadnych usterek. Jeśli są niewielkie usterki, które nie przeszkodzą przyszłemu użytkownikowi, należy określić w umowie jak wygląda stan mieszkania. Dobrą praktyką stosowaną przez właścicieli mieszkań jest inwentaryzacja wszystkich sprzętów, m. in. krzeseł, lamp, łóżek czy szafek pozostawionych najemcy. Wyposażenie mieszkania warto szczegółowo opisać, a dokument dołączyć w formie aneksu do umowy najmu. Przed oddaniem kluczy do lokalu, można również sfotografować mieszkanie, by zapamiętać, w jakim stanie zostało przeznaczone do użytkowania.

O ile lokal był wcześniej zajmowany przez innych lokatorów, należy spisać liczniki, a ich stan wpisać do umowy. Ważną kwestią jest również określenie podstawowych zasad wynajmu, tj. czy w mieszkaniu można palić lub np. czy mogą w nim przebywać zwierzęta. Dobrą praktyką jest poinformowanie przyszłych najemców o zwyczajach sąsiadów, np. jeśli piętro wyżej mieszka starsze małżeństwo wrażliwe na głośną muzykę.

Wielu właścicieli mieszkań informuje swoich sąsiadów, o tym, że oddaje lokal pod wynajem, prosząc ich o jego „doglądanie” lub ewentualną pomoc najemcom. Dzieje się tak zwłaszcza wtedy, gdy wynajmujący przebywa np. poza granicami kraju. W takich przypadkach warto także wyposażyć nowych lokatorów w telefony do: spółdzielni mieszkaniowej, pomocnego sąsiada, administratora bloku, sprawdzonego hydraulika czy elektryka. Wynajmujący może również skorzystać z pomocy specjalistycznych firm, świadczących usługi w zakresie kompleksowej obsługi nieruchomości.

Na czym polega „home staging”?

Każdy, komu zależy na szybkim wynajmie mieszkania, może zlecić to zadanie firmom, które przygotowują nieruchomość pod wynajem. To tzw. home staging, którego celem jest zwiększenie atrakcyjności lokalu i zainteresowanie nim jak największej liczby najemców. Ta dziedzina oparta na działaniach marketingowych, zdobywa coraz większą popularność na polskim rynku.

Czy można wchodzić do mieszkania pod nieobecność najemcy?

Z definicji umowy najmu wynika obowiązek oddania najemcy rzeczy do używania. W zamian za płacony przez najemcę czynsz, ma on prawo do spokojnego korzystania z lokalu. Po wcześniejszym ustaleniu terminu, lokator powinien udostępnić właścicielowi lokal do doraźnego przeglądu – wynika z przepisu art. 10 ust. 3 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Prawo daje możliwość okresowego przeglądu lokalu, nawet jeśli strony nie zawarły takiego uprawnienia w umowie. Wynajmującemu przysługuje przecież prawo do wypowiedzenia umowy, w przypadku łamania jej zasad przez najemcę. Chodzi np. o użytkowanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub stwarzający zagrożenie narażenia na uszkodzenie mieszkania.

Wizytacja w mieszkaniu powinna się jednak odbywać zawsze w obecności najemcy, o ile nie wystąpiła awaria zagrażająca powstaniem szkody w lokalu. W przeciwnym wypadku należy ustalić datę oraz godzinę wizyty. Wchodzenie do mieszkania bez zgody i pod nieobecność lokatora jest przestępstwem karanym grzywną lub więzieniem. Zgodnie z art. 193 kodeksu karnego, kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Czy należy meldować najemców?

Obowiązek zameldowania się nie spełnia istotnej roli zarówno w stosunkach administracyjnych, jak i cywilnych. Właściwość miejscową urzędu skarbowego określa się według miejsca zamieszkania podatnika, a nie miejsca jego zameldowania. To oznacza, że zameldowanie nie wiąże się z prawami przysługującymi do posiadania lub przebywania w lokalu. Meldunek nie powoduje również automatycznego przedłużenia umowy najmu i nie wypływa na możliwość usunięcia najemcy, gdy ten np. nie płaci czynszu.

Jak skonstruować umowę najmu?

Prosty wzór umowy najmu powinien obejmować wskazanie danych wynajmującego i najemcy oraz określenie przedmiotu najmu i wysokości czynszu. Chodzi o spisanie danych personalnych, a w sytuacji gdy najemców jest kilku (np. studenci), należy określić sposób ich odpowiedzialności za zobowiązania. Należy również określić z jakich pomieszczeń najemca może korzystać, np. garaż i komórka lokatorska i czy wiąże się z tym dodatkową odpłatność. W kwestii czynszu, ważne jest określenie wysokości należności oraz sposobu i terminu płatności. Podobnie jest w przypadku kaucji. Umowa powinna ponadto określać ile osób może zamieszkiwać lokal i regulować sprawę podnajmu mieszkania. Należy również wskazać zasady i sposób wypowiedzenia umowa. Każdy z dokumentów wymaga innych uzgodnień, w zależności od tego czy lokal wynajmują studenci, czy np. młode małżeństwo. Wzory wielu umów dostępne są w internecie.

Czy należy rozliczyć się z urzędem skarbowym?

W rocznym zeznaniu podatkowym musimy wykazać uzyskiwanie przychodu z najmu. Wynajmujący będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania wynajmującego. Zgłoszenia takiego należy dokonać na początku roku lub do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu. W przeciwnym przypadku właściciel mieszkania traci część uprawnień przysługujących mu względem najemcy. Chodzi np. o możliwość zmiany czynszu, wypowiedzenia umowy, czy np. eksmisję najemcy po wygaśnięciu umowy. W przypadku niezgłoszenia zawarcia umowy, jej ustalenia mogą być bowiem sprzeczne z Ustawą o ochronie praw lokatorów.

W ramach najmu prywatnego możemy wybrać ryczałt (8,5 proc. od przychodu) lub zasady ogólne (18 proc. lub 32 proc. od dochodu).

Artykuł powstał we współpracy z Nawigator Nieruchomości Sodo&Sokół www.nawigator-nieruchomosci.pl - Zarządzanie i administrowanie nieruchomościami w Warszawie i Krakowie