Nasza Loteria SR - pasek na kartach artykułów

Coraz trudniej jest przeprowadzić eksmisję

KIM
Eksmisja, czyli sądowe orzeczenie nakazujące wydanie mieszkania, to hasło budzące wiele negatywnych emocji. Polskie ustawodawstwo doprowadziło jednak do tak skomplikowanych rozwiązań prawnych, że dzisiaj skuteczna eksmisja jest bardzo skomplikowana, co cieszy lokatorów i w znacznym stopniu utrudnia życie właścicielom mieszkań.

Na straży praw lokatorów stoi wielokrotnie nowelizowana ustawa z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. - Generalna zasada dotycząca eksmisji zakłada, że właściciel mieszkania nie może dowolnie rozwiązać stosunku najmu i zmusić lokatora do opuszczenia lokalu - mówi adwokat Tomasz Przybecki, którego kancelaria specjalizuje się w sprawach nieruchomości.

Ustawa zawiera zamknięty katalog sytuacji, w których możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu i w dalszej kolejności eksmisja. Zgodnie z przepisami, wypowiedzenie najmu i eksmisja możliwa jest gdy:

- lokator zalega z zapłatą czynszu i innych opłat za pełne 3 okresy płatności i mimo pisemnego wezwania nie spłacił zaległego i bieżącego zadłużenia w terminie miesiąca,

- lokator, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, doprowadza do szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,

- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontem budynku.
W każdym przypadku właściciel zobowiązany jest do doręczenia lokatorowi pisemnego wezwania, a później wypowiedzenia najmu. Często zdarza się, że pisma te są przygotowane nieprofesjonalnie, a nawet drobna wada formalna może spowodować, że sądowa sprawa o eksmisję zostanie przegrana z powodu takich uchybień.

Skuteczne wypowiedzenie najmu powoduje, że lokator zajmuje lokal bezumownie oraz ma obowiązek jego opuszczenia. Jeżeli były najemca nadal korzysta z lokalu, powinien płacić właścicielowi wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu.

Bezumowne zajmowanie mieszkania uprawnia z kolei właściciela do wystąpienia do sądu z powództwem o eksmisję. Właściciel musi przed sądem udowodnić, że zaistniały ustawowe przesłanki do wypowiedzenia najmu oraz że doszło do skutecznego wypowiedzenia. Z tego względu trzeba zwracać szczególną uwagę na prawidłowość korespondencji kierowanej do lokatorów, żeby nie okazało się, że powództwo ulegnie oddaleniu z powodu formalnych błędów wypowiedzenia.
Z punktu widzenia lokatora i właściciela mieszkania kolosalne znaczenie ma, czy sąd przyzna lokatorom prawo do lokalu socjalnego. Jeżeli sąd nakazuje eksmisję, jednocześnie musi wypowiedzieć się, czy lokatorom przysługuje prawo do lokalu socjalnego, oceniając dotychczasowy sposób korzystania przez nich z lokalu oraz ich sytuację materialną i rodzinną.

Ustawodawca wprowadził katalog osób, które w szczególności mogą liczyć na przyznanie lokalu socjalnego. Są to:

- Kobiety w ciąży, małoletni, niepełnosprawni lub ubezwłasnowolnieni oraz sprawujący nad taką osobą opiekę, obłożnie chorzy, emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadające status bezrobotnego.

- Osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Jeżeli zatem właściciel wykaże przed sądem, że pozwani mają inne lokum, gdzie mogą się przenieść - sąd nie przyzna im prawa do lokalu socjalnego. Przyznanie prawa do lokalu socjalnego oznacza, że eksmisja nie może być wykonana przez komornika do czasu, gdy gmina nie przedstawi lokatorom oferty na lokal socjalny.

- W praktyce okres oczekiwania na przyznanie lokalu socjalnego może trwać nawet kilka lat - mówi adwokat Tomasz Przybecki. - Przez ten czas eksmisji nie można wykonać, a lokatorzy nadal zobowiązani są do uiszczania na rzecz właściciela wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu.

Jeżeli lokatorzy nie płacą, z pomocą właścicielowi przychodzi ustawa, która uprawnia go do wystąpienia przeciwko gminie o odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego. Właściciel może zatem dochodzić od gminy odszkodowania w wysokości wolnorynkowego czynszu najmu, który mógłby uzyskać, gdyby gmina wywiązała się ze swojego obowiązku i dostarczyła lokal.

- Niestety, praktyka wskazuje, że samorządy nie wypłacają dobrowolnie odszkodowania i konieczne jest występowanie do sądu z powództwem o zapłatę. Takie powództwo wymaga fachowego przygotowania, aby należycie obronić swoje racje przed sądem - dodaje Przybecki.

Istotne znaczenie będzie mieć opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, na podstawie której przyznawane jest odszkodowanie. W razie przegrania spraw, gmina ponosi koszty procesu, w tym koszty fachowego pełnomocnika według ustawowej stawki.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Dołącz do nas na X!

Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.

Obserwuj nas na X!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!
Wróć na gazetakrakowska.pl Gazeta Krakowska